Mietkaution Rückzahlung

Wenn Sie in eine neue Mietwohnung ziehen, müssen Sie in den meisten Fällen eine Mietkaution bezahlen. Der Vermieter sichert sich damit ab, falls es zu Zahlungsausfällen bei der Miete oder bei Nebenkosten kommt oder falls er beim Auszug eines Mieters Schäden an der Wohnung feststellt, die repariert werden müssen. Während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses haben Sie keinen Zugriff auf die Mietkaution. Ziehen Sie aus der Wohnung aus, so haben Sie einen Anspruch auf die Mietkaution Rückzahlung. Der Vermieter darf die Mietkaution oder einen Teil davon nur dann einbehalten, wenn es zu Schäden an der Wohnung oder zu Zahlungsausfällen gekommen ist.

Fristen für die Mietkaution Rückzahlung

Beim Auszug aus Ihrer Mietwohnung wird Ihnen die Mietkaution nicht sofort zurückgezahlt. Der Vermieter muss Ihre Mietkaution auf einem Treuhandkonto anlegen, damit diese Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt wird. Ist der Sicherungszweck entfallen, so muss der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Er hat allerdings genügend Zeit, um genau zu prüfen, ob Schäden in der Wohnung eingetreten sind. Der Vermieter hat das Recht, Forderungen gegen den Mieter durchzusetzen und sich dafür an der Kaution zu bedienen. Hat ein Mieter beim Auszug nicht die erforderlichen Schönheitsreparaturen vertragsgemäß durchgeführt, kann der Vermieter Schadenersatzansprüche gegen ihn geltend machen und sich an der Mietkaution bedienen. Auch dann, wenn der Mieter schon aus der Wohnung ausgezogen ist, können noch Ansprüche erhoben werden. Zumeist handelt es sich dabei um Betriebskostennachzahlungen. Der Vermieter muss nicht sofort nach dem Auszug des Mieters eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Eine angemessene Frist muss zugestanden werden, damit der Vermieter prüfen kann, ob Forderungen gegen den Mieter erhoben werden können. Erfolgt die Mietkaution Rückzahlung innerhalb dieser Frist nicht, so gerät der Vermieter nicht in Verzug. Der Mieter hat während dieser Frist noch keinen Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Das Gesetz schreibt jedoch nicht vor, wie lang diese Frist sein kann. Es ist vom Einzelfall abhängig, wann die Kaution zurückgezahlt wird.

Wann die Mietkaution zurückgezahlt werden kann

Steht fest, dass der Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter geltend machen kann, so ist der Vermieter zur Mietkaution Rückzahlung verpflichtet. Er kann, nachdem er die Mietkaution zurückgezahlt hat, keine Forderungen gegen den Mieter mehr erheben. Im § 548 BGB ist geregelt, dass Ersatzansprüche des Vermieters aufgrund von Schäden an der Wohnung innerhalb von 6 Monaten nach der Rückgabe der Wohnung, also nach dem Auszug des Mieters, verjähren. Die meisten Mieter gehen daher davon aus, dass sie ungefähr 6 Monate nach dem Auszug ihre Mietkaution zurückgezahlt bekommen. Allerdings dient diese Frist nur als eine grobe Orientierungshilfe. Ansprüche aus einem rückständigen Mietzins verjähren gemäß § 195 BGB erst in drei Jahren. Innerhalb von 6 Monaten kann der Vermieter prüfen, ob er Ansprüche gegen den Mieter hat, für die er die Kaution verwenden kann. Für Ansprüche aus dem laufenden Mietverhältnis oder im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter jedoch die Frist von 6 Monaten nicht überschreiten.

Ausnahmen bei der Rückzahlung der Mietkaution

Eine Ausnahme bei der Geltendmachung von Forderungen gegen den Mieter stellen eventuelle Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung dar, die noch nicht erstellt wurde. Erst mit der ordnungsgemäßen Abrechnung werden Nachzahlungsansprüche des Vermieters an den Mieter fällig. Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung noch nicht erstellt, so kann er solche Ansprüche noch nicht gegen den Mieter geltend machen, er kann sich dafür auch noch nicht an der Mietkaution bedienen. Im § 556 Absatz 3 S.2 BGB ist festgelegt, dass der Vermieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung erstellen muss. Theoretisch könnte der Vermieter dem Mieter im ungünstigsten Fall erst 23 Monate nach dessen Auszug die Mietkaution zurückzahlen. Die Frist für die Abrechnung gilt jedoch nur für noch bestehende Mietverhältnisse. Es ist nicht gesetzlich festgelegt, dass der Vermieter im ungünstigsten Fall 23 Monate Zeit hat, die Kaution zurückzuzahlen. Erhält der Mieter innerhalb dieser Zeit die Kaution nicht zurück, so steht die Rechtssprechung in den meisten Fällen auf seiner Seite. Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung in einer für ihn angemessenen Frist erstellen, also sobald es für ihn möglich ist. Eine Frist von 6 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode ist für den Vermieter angemessen. Über die Fristen zur Betriebskostenabrechnung liegen unterschiedliche Urteile vor. Die Fristen gelten nur, wenn der Vermieter die Mietkaution noch einbehält, um daraus noch ausstehende Betriebskosten zu begleichen. Zahlt der Vermieter die Mietkaution jedoch vorzeitig zurück, hat er nach dem Ende einer Abrechnungsperiode 12 Monate Zeit, um eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Das Gesetz schützt im § 551 Abs. 4 BGB jedoch den Mieter und verbietet Vereinbarungen, nach denen unverhältnismäßig lange Abrechnungsfristen vorgesehen sind oder nach denen die Rückzahlung der Mietkaution nach Belieben des Vermieters erfolgen kann.